商铺之道
商铺"钱"规则
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"一铺养三代"这句古训引无数英雄折腰。理论上说，商铺投资具有良好的收益空间，但不是每一个商业项目都能变成秀水街。一个真正的黄金钻铺，自然有它的"钱"规则。
>>选铺第一步：九问
★一问产权性质，注意营业限制，回避"居改非"风险。
★二问城市规划，提前发现"潜力铺"。
★三问消费能力，选好经营类别。
★四问开发商背景，实力和专业背景都很重要。
★五问运营公司，越是大型项目越要求统一经营管理。
★六问经营行业，不在超市500米内搞同业竞争。
★七问位置，太偏、太深、三层以上不选，金角、银边最好，因为可视性好。
★八问公共空间，没有公共空间有效引导，铺面再大也没用。
★九问技术指标，楼板荷载、层高、电梯尺寸、物流规模等关系到商铺运营及增值空间。
>>选铺第二步：
一算
商铺贵不贵，可参照周边同类店铺租金，然后按年收益8%倒推合理价格。商铺投资讲究长期回报，租金收益具有递增性，请忘却短期利益。此外，充分考虑各项支出，商铺购买的交易税费，和后期使用的水、电、气、热及物业管理费，都要大大高于住宅标准。
选铺第三步：
十忌
★购物中心、商场的产权式商铺慎买。
★所谓室内精品的大集合商业的商铺慎买。
★体量太大的项目的商铺慎买。
★尚未营业，价格便已经高企的慎买。
★面宽太窄，或是进深太深的慎买。
★没有足够停车位数量的慎买。
★社区商铺不是底层的慎买。
★开发商第一次做商业地产的慎买。
★没有专业团队管理的慎买。
★承诺售后包租8%以上收益率的慎买。
>>操盘者说：投资成长区域商业，有别于投资住宅，投资商铺要有长远眼光。随着商圈逐渐成熟，商铺租金会越来越高，自身价值也水涨船高。闹市区商业收益固然好，但价格太高。可以选择一些成长区域的商业，未来规划、交通比较好的，成本低，升值空间大。产品类型上，建议多关注专业市场、社区商业的商铺。
别让环境干扰判断
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分析风险的两种机制
在一个实验中，两组人面对同一个虚构问题：一次传染病爆发估计要使600人丧命。但两组人获得的后续信息不同。
第一组获得的信息是：采用方案A，200人被救活；采用方案B，有1/3的机会是600人全部被救活，但有2/3的机会是没有任何一个人被救活。第二组获得的信息是：采用方案C，400人会丧命；采用方案D，有1/3的机会是没有任何一个人会丧命，但有2/3的机会是600人全部丧命。
事实上，方案A与C，方案B与D的实际结果是一样的，只是描述方式不一样--前者用多少人能够被救来衡量结果，后者则用多少人因此丧命来衡量结果。但实验证明，第一组有72%的人选择方案A，第二组有78%的人选择方案D。
这便是人们在决策过程中一贯的风险分析模式。当面对一个损失状况的时候，人们就倾向于去冒险。但是当考虑能够得到多少的时候，我们就会变得保守起来，只想牢牢把握住一些自己能够确定的事情。
房产标价的力量
人们处理信息的过程，往往是按照信息给出的顺序进行的，最佳的位置就是第一个信息。例如在谈判中，首先开出的条件，往往会成为谈判的"基准"。
在购买房产时，最终的成交价格无论如何都会受到一个最初价格的影响。有一个实验，让大学生和经验老到的房产中介同时对某些房产进行价格评估。结果是，业余人员和专业人士的估价不存在太大的差别，而且都受到了标价的强烈影响。房产的标价越高，他们对该处房产广告价格的估算也就越高。
标价就本质而言，就是谈判最初开出的条件，将来的讨价还价在很大程度上是以这个价格为中心展开的。所以在谈判中，谁最先开出条件，谁就会得到对自己更有利的结果。
想要摆脱这类心理操纵并不容易，可行的办法是：一，试着换一种考量方式，比如购房时用自己能接受的单位面积价格来考虑；二，先报价为强；三，对"促销"商品多加小心，这经常是商家设计好的。
标签： 生活
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